相続のご相談を受けていると、

「自宅があると相続税が高くなるのでは？」

と心配される方がいらっしゃいます。

特に練馬区など、長年住んでいる自宅の土地に一定の評価額がある地域では、

「預貯金はそれほど多くないけれど、自宅を合わせると相続税がかかるのでは？」

というケースも考えられます。

そんなときに知っておきたい制度の一つが、「小規模宅地等の特例」です。

一定の要件を満たせば、自宅の土地について、相続税を計算する際の評価額を大きく減額できる可能性があります。

今回は、小規模宅地等の特例について、できるだけわかりやすく解説します。

小規模宅地等の特例とは？

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が自宅や事業などに使用していた土地について、一定の要件を満たした場合に、相続税を計算する際の土地の評価額を減額できる制度です。

例えば、亡くなった方が住んでいた自宅の土地で「特定居住用宅地等」に該当する場合、

330㎡までの部分について、土地の評価額を80％減額

できる可能性があります。

ここで注意したいのは、

「土地の価格が80％安くなる」
「相続税そのものが80％安くなる」

という制度ではないということです。

あくまで、相続税を計算するときの土地の評価額を80％減額する制度です。

例えば5,000万円の土地なら？

わかりやすく単純化して考えてみましょう。

相続税評価額が5,000万円の自宅土地があり、その土地全体について小規模宅地等の特例による80％減額を受けられたとします。

通常であれば、5,000万円として相続税を計算します。

ところが80％の減額が適用されれば、

5,000万円 × 20％ ＝ 1,000万円

となります。

つまり、相続税を計算するときの課税価格を、

5,000万円 → 1,000万円

まで減らせることになります。

差額は4,000万円です。

そのため、自宅不動産の割合が大きいご家庭では、小規模宅地等の特例を利用できるかどうかによって、相続税の計算結果が大きく変わることがあります。

誰でも80％減額されるわけではありません

ここが非常に重要です。

「親の自宅を相続すれば80％減額される」

というわけではありません。

誰が土地を相続するのか、亡くなる前にどのように使用されていたのかなどによって、適用できるかどうかが変わります。

代表的なのが、次のようなケースです。

・配偶者が相続する場合

亡くなった方の配偶者が自宅の土地を相続する場合は、小規模宅地等の特例の対象となり得ます。

・同居していた親族が相続する場合

亡くなった方と同居していた親族が自宅を相続する場合も、一定の要件を満たせば対象となる可能性があります。

ただし、相続税の申告期限までその土地を所有し、居住を続けることなど、一定の要件があります。

・別居している子どもが相続する場合

「実家を相続した子どもなら使える」とは限りません。

別居している子どもでも、賃貸住宅に住んでいるなど一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。
→ 「親と別居していると小規模宅地等の特例は使えない？」で詳しく解説

そのため、「自分の場合は使えるのか？」を個別に確認することが大切です。

自宅だけが対象ではありません

「小規模宅地」という名前から自宅だけの制度と思われることがありますが、一定の事業用・貸付事業用の土地なども対象になる場合があります。

主なものは、

特定居住用宅地等
→ 330㎡まで・80％減額

特定事業用宅地等
→ 400㎡まで・80％減額

貸付事業用宅地等
→ 200㎡まで・50％減額

などです。

例えば、賃貸アパートや一定の駐車場などに使用している土地についても、要件を満たせば貸付事業用宅地等として特例の対象となる場合があります。

ただし、自宅と賃貸不動産の両方を所有している場合などは、適用できる面積の計算も複雑になります。

「特例を使えば相続税がゼロ」でも申告が必要なことがあります

ここも注意したいポイントです。

例えば、

「普通に計算すると相続税がかかるけれど、小規模宅地等の特例を使った結果、相続税がかからなくなった」

という場合。

税額がゼロだから何もしなくていい、とは限りません。

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、必要書類を添えて相続税の申告をする必要があります。

「相続税がかからなそうだから大丈夫」と自己判断せず、財産全体を一度確認することをおすすめします。

実家を相続するときは「税金」だけで決めない

小規模宅地等の特例は非常に大きな効果が期待できる制度ですが、Kuanaでは、相続税だけを見て誰が不動産を相続するか決めることはおすすめしていません。

例えば、

「特例を使えるから長男が実家を相続する」

と決めたとしても、その後、

• 誰も住む予定がない

• 維持管理が負担になる

• 固定資産税がかかり続ける

• 建物が老朽化する

• 数年後に結局売却する

ということもあります。

相続では、「税金をどうするか」だけでなく、「その不動産を将来どうするのか」まで一緒に考えることが重要です。

実家を相続した後の選択肢については、以前の記事
【実家が空き家になる前に知っておきたい相続対策｜放置するリスクと今からできる準備】
でも詳しく解説しています。

相続が発生してから慌てないために

小規模宅地等の特例は、相続が発生した時点の状況や、誰が相続するかなどによって適用関係が変わります。

そのため、「相続が起きてから税金のことを考える」のではなく、元気なうちに一度、

• 自宅の土地はどのくらいの評価になるのか

• 預貯金や株式などを含めた財産はいくらあるのか

• 誰が自宅を相続する予定なのか

• 相続した後、その家に住むのか

• 売却する可能性はあるのか

などを整理しておくと安心です。

相続発生後に必要となる手続きについては、
【相続が発生したら最初にやること｜手続きの流れをわかりやすく解説】
もあわせてご覧ください。

老後資金とのバランスも大切です

生前対策を考えると、

「相続税を減らすために、今から財産を子どもへ移した方がいいのでは？」

と考える方もいらっしゃいます。

しかし、相続税対策を優先しすぎて、ご自身の老後資金が不足してしまっては本末転倒です。

まずは、自分たちが安心して生活できる資金を確保すること。

そのうえで、将来どの程度の財産が残りそうなのかを確認し、必要な相続対策を検討することが大切です。

詳しくは、
【老後にいくら残しておけば安心？相続の視点から考える老後資金と財産の準備】
でも解説しています。

練馬区で自宅や不動産を相続する方へ

相続財産の中に不動産がある場合、

「相続税はいくらになるのか」

だけではなく、

「その不動産を今後どうするのか」

まで考える必要があります。

特に自宅については、

• 配偶者が住み続ける

• 子どもが住む

• 空き家として保有する

• 賃貸として活用する

• 売却する

など、さまざまな選択肢があります。

どれが正解というわけではなく、ご家族の状況によって適切な選択肢は変わります。

Kuana相続コンサルティングでは、相続全体の状況を整理したうえで、不動産についても「相続した後どうするか」まで一緒に考えることを大切にしています。

税務判断や相続税申告など、税理士による対応が必要な場合には、専門家と連携して進めます。

「相続について、そもそも誰に相談すればいいかわからない」という方は、
【相続は誰に相談すればいい？税理士・司法書士・弁護士・相続コンサルタントの違い】
も参考にしてください。

まとめ｜自宅があるなら一度確認しておきたい制度

小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たすことで、自宅の土地なら330㎡まで相続税評価額を80％減額できる可能性がある制度です。

特に、「預貯金はそれほど多くないけれど、自宅や土地がある」というご家庭では、知っておきたい制度の一つです。

ただし、「自宅なら必ず使える」という制度ではありません。

誰が相続するのか、現在どのように使用しているのかなどによって適用の可否が変わります。

そして、相続で大切なのは税金だけではありません。

• 誰が不動産を引き継ぐのか。

• その後、その家をどうするのか。

• 家族にとってどのような形で残すのがよいのか。

そこまで含めて考えることが、本当の意味での相続対策だとKuanaでは考えています。

Kuana相続コンサルティングでは、初回60分の無料相談を行っています。

「うちの自宅は相続税がかかりそう？」
「実家を誰が相続するか決まっていない」
「相続後に売却するか残すか迷っている」

という段階でも大丈夫です。

まずは現在の財産やご家族の状況を整理するところから、一緒に考えていきましょう。